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戸建やマンションの敷地がかつて沼、川、田んぼだったら警戒

マンションの敷地がかつて沼、川、田んぼだったら警戒。


自然環境の問題からできれば避けたほうがいい場所というのもあるので、紹介しよう。マンションの敷地がかつて沼だったところは避けるべき、地名に「沼」がつく場所はその可能性が高い。あとは田んぽを造成してつくった土地も避ける。

地盤改良よりも自然の力の方が強い、何年かたつと地盤沈下の可能性がある。自然現象なので、法律で定められた地盤改良さえしていれば、ディベロツパーには責任はないのも事実。戸建ての場合は建物全体が下がるが平均に下がらないので、基礎が折れたりして建物がゆがんでしまう危険性も高い。
中古戸建の坪単価 と 中古マンションのスケルトンチェックについて

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鞄セールス物件に手を出すな。


新築マンションを扱う企業は様々、大手ディベロッパーや中小マンション業者とある。
「財閥系」「電鉄系」「ゼネコン系」「商社系」「独立系」というタイプに分類できる。

財閥系とは、三菱地所、三井不動産、住友不動産、東京建物など、まさに財閥系企業系列の不動産部門の企業。電鉄系は、東急不動産、小田急不動産、西武不動産、近鉄不動産など。商社系は、三菱商事、三井物産、住友商事、丸紅、伊藤忠都市開発など。ゼネコン系は有楽土地(大成建設系) 、藤和不動産(旧フジタ系) など。
独立系は、大京、ダイヤ建設、扶桑レクセル、明和地所などで、ほぼマンションに特化する。独立系以外の大手業者は、マンション以外の戸建てやオフィスビルなども手がけるのが一般的。独立系は、販売方法も他と異なる。

マンションの営業方法は「カウンターセールス」と「鞄セールス」に大別できる。カウンターセールスは「モデルルーム・セールス」とも呼ばれる、モデルルームをつくって客がくるのを待ちそこでセールスする。

一方で鞄セールスは、モデルルームではなく、体力勝負の営業力で売っている。独立系には鞄セールスが多い、モデルルームではなく営業マンが売る理由は、もの自体に魅力や競争力が足りないから。やや強引な営業をするのも独立系の特徴、モデルルームに行く際は注意をした方が良い。

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