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戸建やマンションの敷地がかつて沼、川、田んぼだったら警戒

マンションの敷地がかつて沼、川、田んぼだったら警戒。


自然環境の問題からできれば避けたほうがいい場所というのもあるので、紹介しよう。マンションの敷地がかつて沼だったところは避けるべき、地名に「沼」がつく場所はその可能性が高い。あとは田んぽを造成してつくった土地も避ける。

地盤改良よりも自然の力の方が強い、何年かたつと地盤沈下の可能性がある。自然現象なので、法律で定められた地盤改良さえしていれば、ディベロツパーには責任はないのも事実。戸建ての場合は建物全体が下がるが平均に下がらないので、基礎が折れたりして建物がゆがんでしまう危険性も高い。
中古戸建の坪単価 と 中古マンションのスケルトンチェックについて

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鞄セールス物件に手を出すな。


新築マンションを扱う企業は様々、大手ディベロッパーや中小マンション業者とある。
「財閥系」「電鉄系」「ゼネコン系」「商社系」「独立系」というタイプに分類できる。

財閥系とは、三菱地所、三井不動産、住友不動産、東京建物など、まさに財閥系企業系列の不動産部門の企業。電鉄系は、東急不動産、小田急不動産、西武不動産、近鉄不動産など。商社系は、三菱商事、三井物産、住友商事、丸紅、伊藤忠都市開発など。ゼネコン系は有楽土地(大成建設系) 、藤和不動産(旧フジタ系) など。
独立系は、大京、ダイヤ建設、扶桑レクセル、明和地所などで、ほぼマンションに特化する。独立系以外の大手業者は、マンション以外の戸建てやオフィスビルなども手がけるのが一般的。独立系は、販売方法も他と異なる。

マンションの営業方法は「カウンターセールス」と「鞄セールス」に大別できる。カウンターセールスは「モデルルーム・セールス」とも呼ばれる、モデルルームをつくって客がくるのを待ちそこでセールスする。

一方で鞄セールスは、モデルルームではなく、体力勝負の営業力で売っている。独立系には鞄セールスが多い、モデルルームではなく営業マンが売る理由は、もの自体に魅力や競争力が足りないから。やや強引な営業をするのも独立系の特徴、モデルルームに行く際は注意をした方が良い。

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一戸建て購入者の法則。都心から70キロを超えると校則が厳しくなる

50戸から100戸未満の中規模マンションの場合、100戸に近いと大規模マンションに似たスケールメリットがでる。



戸建は土地と建物を個人が所有できる。マンションは?

更に総戸数が300戸以上となると、プールや視泉、スポーツジム、フロントサービス等のホテルライクな施設やサービスも登場してくるが、管理コストはますます高くなる。逆に、戸数が50戸以下の小規模マンションは、比較的駅から近い商業地に建つか、周りがほとんど二戸建ての静かな住宅街に建つ場合が多い。


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都心から70キロを超えると校則が厳しくなる。


学校外でもスクール・ジャージを着なくてはいけないという「学校の規則」をもつ中学校がある。
都心よりも地方の方がこの規則を持つことが多い。学校には「都心から70キロメートルを超えると、校則が急に厳しくなる」という法則がある。

理由は、都心から70キロメートルを超える辺りは、都心に住んでいた家族が、子供の成長にあわせ一戸建てを購入、新しく引っ越してくるケースが多いためである。つまり70キロ付近は、昔ながらの純朴でアカ抜けない地元組の住民と、オシャレで進んだ都心組の住民が混じり合う地域となる。
一般的な世間の流れとして、放っておくと地元組は都心組に染まってしまう、風紀や生活が乱れやすく、学校はどうしても規則を厳しくせざるを得ない。

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戸建と違い、マンションの場合、契約解除は売主に有利

「外断熱」はおすすめ。ただし工法を確認すること。


マンションは戸建てより割高

マンションは一戸建てに比べ、上下階や隣戸からの音もれが気になったり、プライバシー性を保ちにくかったりする短所がある。一方で、コンクリートに固まれる構造のために断熱性・気密性には優れている。断熱の一般的な工法は「内断熱」、外壁コンクリートの住戸側に断熱材を入れる方法であるが、現状の発泡ウレタンは約10年で性能が半減するといわれている。
断熱効果をより高める工法として「外断熱」がある、建物の外側を断熱材ですっぽりくるむ形となる。資産性においてもメリットのある工法といえる。注意したいのは外断熱の工法、理想は樹指製のサッシを用い、内廊下であること。住戸内にアルミ製フレームのサッシを使っていると、そこに結露が生じやすくなる、断熱効果と同時に結露をいかに防止するかがポイントと言える。ちなみにベアガラスは、防音性よりは結露防止である。

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マンションの場合、契約解除は売主に有利。



建売の戸建ての購入契約書では、買主が引渡しを拒める条文を、特約という形で盛り込むことが重要。一戸建ての場合は、建築物に専有部や共用部などの区分はある。

一方でマンションつまり「集合住宅」は、専有部と共用部に分かれ、共用部は各入居者(区分所有者)が共同で所有、管理する形体となる。さらに、建物の構造上重要な部分は、基本的に共用部に該当するので、入居者一人での一存では決められないのが現実、入居前なので管理組合も結成されていない状態。一般的にマンション契約書の「契約解除」の項目は、「危険負担」と「融資条件等」が記載されるが、「契約解除」の具体的な条件は記載されない。

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戸建、マンションのチラシやパンフレットに掲載される用途地域について

マンションのチラシやパンフレットに掲載される用途地域について。


用途地域とは、国や地方自治体が秩序正しく街作りを進めるために法律で定めたもの。
市街を開発目的ごとに12種類の区域に分けている、どんな建物を建てて良いのかも定められる。つまり、将来どのような建物や施設ができる可能性があるのかがわかる。

◆住居専用地域系第一種・第二種低層住居専用地域。
一戸建てか、二階建てアパートまで建設が可能な住宅地、二階建てまでに限られるのでマンション物件はない。


住宅のほかは公共性の高い施設しか建てることができないので静かで暮らしやすい、閑静な住宅街で日照も良い。注意が必要なのは、第一種低層住居専用は、住宅と兼用の商店しか建てられない、コンビニもNG。
夕パコ店やクリーニング店等の古くからある小店舗のみ。駐車場が完備されているか?一番近い病院はどこか?という確認が重要。
戸建もマンションも風通しは重要 & シンクタンクの住宅レポート


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全部で何戸か。


50戸から100戸未満の中規模マンションの場合、100戸に近いと大規模マンションに似たスケールメリットがでる。
総戸数100戸以上の大規模マンションは、パーティールームやキッズルームなど、共用施設が用意されていたり、管理員が常駐で充実した管理を受けられるメリットがある。


更に総戸数が300戸以上となると、プールや視泉、スポーツジム、フロントサービス等のホテルライクな施設やサービスも登場してくるが、管理コストはますます高くなる。

逆に、戸数が50戸以下の小規模マンションは、比較的駅から近い商業地に建つか、周りがほとんど二戸建ての静かな住宅街に建つ場合が多い。管理組合の運営がしやすかったり、部外者が入ってきたときにも判別しやすかったりするのがメリット。

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景気が悪いとマンション・戸建購入が増えるカラクリ

駐車場にも治安対策の時代。


世界一といわれた日本の治安であるが、戸建ての家でも民間のセキュリティ会社と契約するケースが増えてきている。マンションのセキュリティは購入時の大きな判断基準になっている、だいたい8割のマンションでは、何らかのセキュリティ対策が取られている。
ここでは駐車場のセキュリティに注目してみる。意外に見落とされやすい部分であるが、車上狙いや自動車自体の盗難などが発生する箇所である。駐車場の安全対策で一番確実なのは、リンググリルシャッターつきの駐車場。


戸建は土地と建物を個人が所有できる。マンションは?

ステンレスの棒で組まれた格子状のシャッターが、車に乗ったまま電動リモコンで操作でき、上下に開閉する。難点は、設備の費用が非常に高いこと、一部の高級マンションしか使えないのが現実。
次に良い全対策としてはロボットゲート、下に車輪がついた門が無線のリモコンで電動でレー ルの上を左右に移動して開閉できる。駐車場から建物内に直接入る出入り口にもセキュリティ対策は必要、さらに駐車場に監視カメラもあると良い。

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景気が悪いとマンション購入が増えるカラクリ。


不況なのにマンションが売れている。理由は住宅ローン減税など、住宅取得を推進する政策があるからだけではない。
バブル全盛期には、大企業はこぞって豪華な社員寮を建設した。数が足りない分は高級マンションなどを借り上げて社員を住まわせていた。また、多くの大企業では、住宅手当てとして社員の家賃のほとんどを負担していた。


しかし不況になり、会社が負担していた家賃を、家族が全額負担をしなければいけなくなった。
不況とは、つまり低金利の時代ということ。マンションを買ったほうが月々の家賃を支払うよりも、負担が少なくてすむということで、不況というのにマンションの需要が増えているという仕組みである。傾向としては、郊外の一戸建てではなく都心のマンションが売れている、理由は転勤の多いサラリーマンが投資目的での購入するからである。
資産価値は郊外よりも都心のほうが安定するためである。

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水漏れ事故の原因で最近多いのが全自動洗濯機

一階と二階ではチェックポイントが変わってくる。



アパート・マンションの家賃は1階と2階で変わってくる。同じくチェックポイントも変化する。

◆1階部屋の場合のチェックポイント
・防犯防止の意味からも雨戸やシャッターは必須。
・網入り強化ガラスになっているか。
・ドアのピッキング防止はされているか、二重カギかカードロックが望ましい。
・外から覗き見られる心配はないか。
・ベランダに布団が干せるようになっているか。
・部屋の前に車が止まることはないか。
・害虫がつくような樹木はないか女ベランダには上の階からのエアコンの水が落ちできたりしないか。
・上の階の物音や、排水音が配管からしていないか。

◆2階部屋の場合のチェックポイント
・床がフローリングの場合に音が下まで聞こえないかチェックする、騒音がひどいようなら上敷を敷く配慮をする。
・床のきしみがあるようなら、最初に修理させておく。
・引戸がある場合は、消音用にクッション鋲は付いているか。
・洗濯場に受け皿がない部屋は、水道の蛇口が外れたときに階まであっという聞に水87漏れするのでよくない。
・玄関の掃除はほうきで十分すむように配慮されているか。
・エアコンの排水は、排水構を流れているか。
・階段の手すりはもちろn明るさは大丈夫か。また、踏みしろは滑らないようにされているか。

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水漏れ事故は大丈夫か。


アパート・マンション生活において避けたい事故の一つに水漏れがある。とくに上の階からの水漏れにて下の階に多大な被害を与えるケースが多いと思われる。特に中古物件に入居する時には、過去に同様の事故がなかったか、チェックが必要。

一般的に、水漏れ事故の原因で最近多いのが、全自動洗濯機と言われている。強い圧力がかかるために日本の水道蛇口も排水の止め釦もそれほど高度にできていないのが現状。全自動洗濯機からの水漏れが発生する。

一度、水漏れ事故で下の階まで被害を出してしまうと、30万円以上の被害総額となることが多い。もし、全自動洗濯機を使いたい場合には、事前にオーナーと相談して対策をしておいた方が良い。
留守の間には洗濯をしないという気遣いも必要。


マンションのモデルルームから周辺チェックまで

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